Vastgoedconstructie leidt tot resultaat uit overige werkzaamheden

Een particulier kocht in 2017 diverse percelen bosgrond in privé, liet deze kadastraal splitsen en verkocht ze in delen aan een gelieerde bv. Deze bv verkocht de percelen vervolgens door aan derden. De Belastingdienst stelt dat de verkoop aan de bv een resultaat uit overige werkzaamheden oplevert van ruim € 1,25 miljoen. De man bestrijdt dit standpunt van de Belastingdienst en stelt dat de transacties schijnhandelingen waren. Het geschil belandt uiteindelijk bij het gerechtshof Amsterdam.

De vastgoedconstructie

De man is betrokken bij een samenwerking waarbij percelen bosgrond als beleggingskavels worden verkocht. Hij koopt zelf de percelen in privé, laat deze kadastraal splitsen en verkoopt ze aan een bv waarvan zijn echtgenote indirect 50% (later 100%) aandeelhouder is. De notariële akten vermelden dat de koopprijzen worden verrekend via de rekening-courantverhouding tussen hem en de bv. In zijn aangifte 2017 geeft de man alleen loon uit dienstbetrekking aan en verzwijgt hij de vastgoedtransacties. De Belastingdienst corrigeert dit door € 1,25 miljoen resultaat uit overige werkzaamheden bij te tellen.

Standpunten van partijen

De man voert aan dat de percelen bewust privé zijn aangeschaft om overdrachtsbelasting te vermijden. Hij stelt dat de verkoop aan de bv slechts een papieren constructie is, waarbij geen daadwerkelijk geld is ontvangen. Volgens hem vertegenwoordigen de koopsommen in de notariële akten fictieve waarden en ontstaan de werkelijke opbrengsten pas bij doorverkoop, waarna deze opbrengsten worden verdeeld tussen drie partijen. Hij beweert slechts € 380.758 te hebben ontvangen en € 28.825 aan kosten te hebben gemaakt.

De inspecteur betoogt dat de notariële akten duidelijk aantonen dat de man de percelen voor € 1.396.993 heeft verkocht. Bovendien stelt de inspecteur dat de man niet heeft bewezen dat het hier om schijnhandelingen gaat.

Oordeel van het hof

Het hof oordeelt dat de transacties reëel zijn. De man heeft verklaard dat de constructie bewust is gekozen om overdrachtsbelasting te besparen en om potentiële kopers de indruk te geven dat zij niet te veel betalen. Op het moment dat een perceel aan de bv wordt geleverd en de man een vordering ter grootte van de koopsom krijgt, moet hij resultaat uit overige werkzaamheden in aanmerking nemen. De man heeft de gestelde kosten niet voldoende aangetoond. Uit de notariële akten blijkt bovendien dat deze kosten voor rekening van de koper, de bv, komen. Het hof is het met de rechtbank eens dat de inspecteur de aanslag in ieder geval niet te hoog heeft vastgesteld.

Praktische lessen

Deze lessen die deze zaak bevat, zijn de volgende:

1. Houd zakelijke verhoudingen transparant
   Bij transacties tussen gelieerde partijen moet de fiscale realiteit overeenstemmen met de juridische realiteit. Notariële akten worden in beginsel als uitgangspunt genomen.
2. Moment van belastbaarheid
   Bij resultaat uit overige werkzaamheden ontstaat de fiscale claim al op het moment dat het recht op de koopsom ontstaat, niet pas bij daadwerkelijke betaling.
3. Documenteer de kosten goed
   Zorg voor een gedegen onderbouwing van de kosten met specificaties en facturen. Bewaartermijnen zijn hierbij cruciaal.
4. Schijnhandelingen worden doorgeprikt
   Het argument dat transacties slechts op papier bestaan, houdt geen stand als partijen bewust voor deze constructie hebben gekozen.